Bail commercial : les pièges à éviter

La durée du contrat

La loi stipule que la durée minimale d’un bail commercial est de neuf ans, c’est d’ailleurs la durée parfaite. Si le propriétaire vous propose une durée supérieure à ces neuf ans, redoublez de vigilance. Pourquoi ? Parce que le loyer va être fixé en fonction de la valeur locative du local mais plafonné suivant l’indice Insee du coût de la consommation. Mais si la durée du contrat dépasse les neuf ans, le propriétaire pourra déplafonner son loyer, situation embarrassante pour un locataire qui pensait à faire un renouvellement de contrat. Sachez toutefois que ces neuf ans sont divisés en trois parties et le propriétaire peut hausser le loyer à l’issue de chaque trois ans et il est possible que le locataire demande une résiliation du contrat après négociation. Mais attention, tout cela doit être spécifiquement détaillé dans le contrat et idéalement rédigé par un avocat spécialisé dans la rédaction de contrat immobilier.

Les activités spécifiques

Nombreux sont les propriétaires qui ne signent de bail commercial que pour une activité spécifique, hors, cela n’est aucunement avantageux pour le locataire. En effet, si ce dernier pense à changer d’activité, il faudra reprendre les négociations depuis le début, et d’autant plus qu’il sera très difficile de céder un bail trop restrictif. Mais avec un bail large, vous pourrez facilement trouver preneur si vous voulez céder votre bail. Mais ce type de bail sera nettement plus cher, les conditions ainsi que les clauses spécifiques dépendront des négociations entre le locataire et le propriétaire. Dans certains cas, le propriétaire peut demander une indemnité de déspécialisation ou une hausse du loyer.

La responsabilité des travaux

Nombreux sont les propriétaires qui exigent que tous les travaux, que ce soit des travaux d’entretien ou des gros œuvres, soient à la charge du locataire. Une clause que le locataire pourra très bien réfuter en se basant sur les lois en vigueur à ce sujet. En effet, tous les travaux n’ayant aucune incidence sur la structure du logement tels que les réparations ou les travaux d’entretien sont à la charge du locataire, qui n’aura pas besoin de l’autorisation du propriétaire. Tous les travaux dits « gros œuvre » seront à la charge du propriétaire.

S’il s’agit d’une copropriété, mieux vaut redoubler de vigilance puisque certains propriétaires sont enclins à laisser les différentes charges de copropriétés aux soins du locataire (frais de gérance etc.). Surtout que la loi Pinel du 6 novembre 2014 stipule que les différentes charges locatives doivent être partagées entre le bailleur et le locataire. Malheureusement, cette loi n’est valable que pour les contrats signés après cette date.